BAREL IMMOBILIER actualité immobilière #4 // Marseille & Saint-Cyr-sur-Mer

Avant de vous positionner sur un bien, ou tout simplement lors d’une visite, il est important d’avoir à l’idée une check-list des renseigner indispensables pour ne pas avoir de mauvaises surprises plusieurs mois plus tard.

Le montant charges de copropriétés

Ce n’est peut-être pas la première chose qui vous vient à l’idée, et pourtant cette information est capitale. Demandez au prioritaire ou à l‘agent le montant mensuel des charges et annuel et ce qu’elles comprennent. Autre petite astuce, n’hésitez pas à demander combien de personnes vivent dans le logement. En effet, il se peut dans certains cas que le montant des charges, qui inclut la consommation d’eau, soit faible car le logement était inhabité, et que vous ayez la mauvaise surprise que bien plus tard, d’une très forte augmentation.

L’état de l’électricité et de la plomberie

Même si vous pouvez retrouver une partie de ces informations dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), il est facile de vérifier lors de la visite l’état de l’électricité et de la plomberie. Première chose, regarder l’état du tableau, et assurez-vous qu’il soit conforme à la réglementation, car même si le propriétaire n’est pas dans l’obligation de remettre son installation en état, sachez qu’il vous sera demandé par vos assureurs de procéder à une remise en conformité de l’installation électrique dans un délai de 18 mois après votre achat.

Pour la plomberie vous pouvez demander en début de visite de couper tout appareil susceptible de consommer de l’eau en continue et de faire un relevé de compteur. Si en fin de visite, le compteur à bouger, cela peut laisser supposer qu’une fuite est possible. Pensez aussi à regarder l’état du chauffe-eau et vérifier quand la dernière révision a eu lieu. Toucher les murs et inspectez-les pour voir si vous ne détectez pas des traces d’humidités.  Pour une maison, une vérification des gouttières est nécessaire, vérifiez qu’aucune trace de moisissure n’est apparue sur les plafonds et que ces attaches sont correctes.

L’isolation thermique et phonique

N’hésitez pas à aller visiter le bien pendant les heures de pointes pour vous familiarisez avec les nuisances sonores du bien : s’il est en pleine rue, privilégiez le matin avant entre 8h et 9h et s’il est à proximité d’une école pendant les heures de sorties entre 16h et 17h. Durant votre visite ouvrez et fermez les fenêtres pour constater l’atténuation sonore.

Pour l’isolation thermique, cela va dépendre de la saison : en hiver, vous n’avez pas d’indication d’horaires spécifiques à contrario pour l’été, essayer de caler vos visites pendant les pics de chaleur entre 12h et 14h, c’est le meilleure moyen d’évaluer la température du logement.

Les voisins du dessus (famille, personnes âgées)

N’oubliez pas de demander aux propriétaires ou à l’agent, qui habite au-dessus : jeune célibataire, mariés avec des enfants en bas âge, personnes âgées. En fonction, organiser votre visite durant les heures où vous avez le plus de chances qu’ils y soient : la fin de journée, vers 19h, pour des familles ou des voisins jeunes. Pour les personnes âgées, il n’y a pas de plage horaire spécifique, vous serez plus libre de choisir le créneau qui vous convienne le mieux.

Situez les murs porteurs

Les plans fournis lors des visites n’indiquent pas toujours la localisation exacte des murs porteurs : un moyen simple de les identifier est de les toquer : s’ils sonnent creux, aucun doute ce sont de simples cloisons, s’ils sonnent plein, il y a de grandes chances que ce soit un mur porteur. Si vous voulez reconfigurer le bien et abattre un mur porteur, la une démarche n’est pas simple : il faut faire appel à un architecte et avoir l’accord de la copropriété. De plus, le montant des travaux pour ce type d’intervention peut s’avérer couteux.

A quel prix s’est vendu un bien dans le même secteur

Renseignez-vous et demander au voisin ou au concierge si un appartement s’est déjà vendu dans la résidence. Vous pouvez aussi consulter le DVF pour avoir une idée des prix de cession à l’adresse exacte, mais ce dernier ne vous donnera pas des renseignements sur l’état du bien, donc méfiance.

Y a-t-il un concierge ?

C’est tout bête mais avoir un concierge dans une copropriété est un atout indéniable. Il assure une présence qui rassure les copropriétaires et peut à l’occasion vous rendre des services comme arroser vos plantes pendant vos vacances ou récupérer vos colis en cas d’absence.

Ventilation du bien

Le bien est-il bien ventilé ? Y a-t-il des VMC ou des colonnes d’air dans toutes les pièces d’eau. Les entrées d’air des fenêtres ne sont-elles pas obstruées ? Constatez-vous des traces de condensations sur les murs, les fenêtres ou les encadrements en aluminium. Un appartement sain est un appartement qui est ventilé soit naturellement soit par une VMC. D’autant plus avec le contexte sanitaire actuel, il est important de s’assurer que le logement « respire ».

Luminosité

Lors de votre appel, ou alors à la lecture de l’annonce, vous vous êtes demandé quelle était l’exposition de la pièce de vie. En fonction de la réponse, adaptez le créneau de visite sur l’horaire le plus propice pour constater la luminosité maximale du logement : en milieu de matinée ou début d’après-midi pour un logement plein sud, la matin tôt pour une exposition plein Est, et enfin, la fin de journée pour l’exposition Ouest.

Regarder l’état des murs des sous-sols 

Il est hélas souvent arrivé que des nouveaux propriétaires aient de mauvaises surprises quelques mois après l’achat de leur bien en voyant apparaitre des fissures. Ces dernières sont causées par des mouvements de terrain qui altèrent les fondations et la structure de l’immeuble ou d’une maison. La précaution à prendre lors de votre visite, est d’aller inspecter pour un appartement les sous-sols ou se situent généralement les caves, et de regarder l’état des murs porteurs, des poutres transversales, des piliers ou des poteaux. Pour une maison individuelle, inspectez les façades extérieures et le vide sanitaire. Les conséquences financières d’une telle découverte peuvent s’avérer couteuses, du coup, ne négligez jamais ce point.

L’extérieur

Pour une maison, examinez bien l’état des façades, de la toiture et du dallage de la terrasse ou de la piscine. Pour le toit, vérifiez sa propreté et l’état général des tuiles. Pensez à faire un tour du côté des combles pour vérifier l’état de la charpente et vous assurer de l’absence de nuisible ou de fuite. Pour la façade, faites un tour complet du logement et assurez-vous qu’aucune fissure n’apparaisse. Enfin pour le dallage, vérifiez que la surface est plane et ne gondole pas.

Pour un appartement, examinez la façade de l’immeuble, demandez au propriétaire s’il est possible d’inspecter le toit de l’immeuble. Et surtout, vérifiez bien dans les dernières assemblées générales, si des travaux ont été evoqués : en effet, s’ils sont votés après la signature du compromis, c’est l’acheteur qui devra payer la somme, c'est-à-dire vous !!!

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