BAREL IMMOBILIER actualité immobilière #18 // Marseille & Saint-Cyr-sur-Mer

L'immobilier connaît quelques tensions depuis le début d'année 2022 : le marché de l'ancien subit une véritable pénurie face à une demande toujours aussi importante. Par conséquent, de plus en plus d'acquéreurs préfèrent acheter leur nouveau bien avant de vendre. Et pour que cette opération soit réalisable, il existe un montage financier que votre banquier peut vous proposer : le prêt relais. Mais en quoi consiste-t-il exactement ?

Vous avez craqué sur le bien de vos rêves et vous n’avez toujours pas vendu le vôtre ? Vous ne voulez pas passer à côté d’une affaire…. Il est possible que vous nécessitiez de l’aide de votre banquier pour mener à bien votre projet : il peut vous proposer une solution mais qui n’est pas sans risque. Un prêt relais est un prêt bancaire d’une durée maximale de 24 mois, que l’on peut vous accorder lorsque que vous êtes à cheval entre deux projets immobiliers. Le but est simple, la banque vous avance sous forme de crédit la vente de votre bien en y appliquant une décote forfaitaire de l’ordre de 30%. Il existe 3 types de prêt relais :

• Le relais sec ;
• Le relais adossé ou acquisition ;
• Le relais rachat.

Le relais sec est un dispositif qui est mis en place lorsque la vente de votre bien couvre intégralement la nouvelle acquisition : exemple vous achetez un bien à 150 000€ et votre appartement actuel est estimé à 300 000€. Même en appliquant une décote de 30%, la valeur de votre bien – en l’occurrence ici 210 000€ - est supérieure à celle de votre future acquisition. Ces solutions ne sont pas toujours proposées par les banques, car elles sont en règles générales très couteuses.

Le deuxième type de prêt est le relais adossé. Dans ce cas, le bien que vous voulez acquérir est plus cher que celui dont vous êtes propriétaire. Vous devrez, en plus du prêt relais, opter pour un prêt immobilier complémentaire pour financer votre opération. Prenons un exemple chiffré :  

• Votre bien est estimé à 200 000€ ;
• Votre banquier applique une décote de 30% soit 140 000€ ;
• Le nouveau bien que vous souhaitez acquérir coûte 300 000€.

Pour cette opération vous souscrirez à un prêt relais à hauteur de 140 000€ et un crédit immobilier de 160 000€. Dans cette situation le bien dont vous êtes propriétaire ne fait pas l’objet d’un crédit immobilier.

Un autre exemple, mais cette fois-ci en considérant que votre logement actuel est financé par un crédit immobilier. Reprenons les mêmes chiffres que la précédente simulation, mais en tenant compte d’un capital restant dû de 90 000€ :

• Votre bien est toujours estimé à 200 000€
• Votre capital restant dû est de 90 000€.
• Le nouveau bien que vous souhaitez acquérir coute 300 000€

Votre banquier calcule tout d’abord votre apport dans cette opération :

• 200 000€ - 90 000€ = 110 000€ d’apport pour l’opération;
• Comme pour le relai classique, votre banquier applique une décote de 30% : 110 000€ - 30% = 77 000€;
• Le montant du prêt immobilier classique sera donc de 300 000€ – 77 000€ = 223 000€.

Pour cette opération vous devrez donc vous acquitter d’un prêt relais de 77 000€ et d’un crédit immobilier complémentaire 223 000€.

Bon à savoir, pendant la période du relais, les mensualités que vous allez payer vont nettement augmenter. Elles correspondent à la somme du prêt en cours (de votre ancien logement), des assurances et intérêts du prêt relais et des assurances du nouveau prêt immobilier.

Troisième et dernière famille de prêt relais, le relais rachat. Dans ce cas, la banque vous rachète votre prêt en cours et l’ajoute au futur bien que vous souhaitez acquérir. Reprenons l’exemple chiffré de tout à l’heure :

• Prêt relais de 77 000€ ;
• Reste à financer 223 000€.

Ici, vous financez votre opération via un crédit immobilier global de 300 000€. Vous optez donc pour une seule ligne de crédit qui englobe le montant initial du relais et du crédit complémentaire.  Durant cette période, vous continuez à payer votre crédit immobilier en cours et vous commencez à rembourser le prochain dès lors que la vente de votre logement sera actée. Cette situation est assez risquée car le délai du prochain crédit sera réduit en fonction de la vente de votre bien : exemple, vous vous engagez sur un nouveau crédit sur 20 ans, et achetez votre nouveau logement. De votre côté, il vous aura fallu un an pour vendre votre bien, les mensualités seront recalculées sur la nouvelle durée de 19 ans, et seront par conséquent, plus élevées.

Bon à savoir : si vous n’avez pas réussi à vendre votre bien pendant les 24 mois du relais, il est possible de renouveler une fois la durée de 12 mois, sans que des pénalités financières ne soient appliquées. Les banques mettent également à disposition de leur client un service d’aide pour vous trouver des solutions adaptées.

Les prêts relais ne sont pas des opérations bancaires anodines : il faut intégrer en plus de la part de risque, un coût loin d’être négligeable. Si nous pouvons vous donner un conseil, réfléchissez mûrement avant de succomber à ce type de crédit et essayez tant bien que mal de les éviter : préparez votre projet en amont, faites estimer votre logement par plusieurs professionnels de l’immobilier, vendez votre bien quitte à passer par la case location. Cela vous permettra d’appréhender plus sereinement votre future acquisition.

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