BAREL IMMOBILIER actualité immobilière #20 // Marseille & Saint-Cyr-sur-Mer

Le viager est un processus de vente immobilière assez particulier. Bien qu’il représente toujours un secteur de niche, puisque 5 000 transactions sont enregistrées chaque année, soit 0,5 % de part de marché de la transaction, il attire de plus en plus d’investisseurs, avec une croissance annuelle de 5%. Souvent mal compris ou considéré par certains comme immoral, sa côte ne cesse de grimper car il apporte un complément de revenus pour les séniors et de belles opportunités pour les acheteurs. Mais alors, quel est le principe du viager ?

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un acheteur en échange d’une rente viagère périodique : mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La rente peut être complétée par un bouquet qui est une somme d'argent versée à la signature de l’acte. Le principe du viager repose sur un aléa car ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la vente pour quel montant le bien sera effectivement vendu puisqu’il est directement lié à la date de décès du vendeur.

Il existe deux types de vente en viager :

- Le viager libre qui ne représente que 5% du marché. Le vendeur cède son bien libre de toute occupation et l’acquéreur peut y vivre dès la signature de l’acte authentique.

- Le viager occupé envisagé dans la grande majorité des opérations de ce type. Le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès.

Les rentes viagères sont estimées en fonction de plusieurs critères :

- La valeur du bien ;

- L’âge du vendeur ;

- Le montant du bouquet ;

- L’occupation du bien.

Comme dans de la vente immobilière traditionnelle, la vente d’un bien occupé subit une décote du fait que l’acquéreur ne jouisse pas du droit d’usage ou d’habitation.

Le viager présente un avantage fiscal non négligeable car le vendeur qui perçoit ses rentes profite d’un abattement en fonction de son âge :

- 70% d’abattement pour les vendeurs de plus de 69 ans.

- 60% pour des vendeurs âgés de 60 à 69 ans.

- 50% pour des vendeurs âgés de 50 à 59 ans.

- 30% pour les vendeurs de moins de 50%.

De plus, le bouquet versé au jour de la signature de l’acte est exonéré d’impôt.

Les montants des rentes sont calculés à partir d’une table de mortalité disponible sur le site de l’INSEE, également utilisée par les assureurs, qui permet de définir un coefficient diviseur.

Prenons l’exemple chiffré d’une opération immobilière :

Un appartement d’une valeur de 200 000€ est la propriété de M. DURAND âgé de 80 ans, qui souhaite vendre son bien en viager occupé. Le coefficient diviseur relatif à son âge est de 8,61. Le rente annuelle correspondant au prix du bien divisé par le coefficient diviseur, donc 200 000€/8,61 soit 23 228€ par an ou 1935€ par mois.

Ce montant est calculé pour un viager libre, or M.DURAND vit toujours dans son logement. Il faut donc décompter sur les 8 années prévues, les montants des loyers calculés à partir de la valeur locative du bien, dans cet exemple 800€ :

Décote : 800€ x 12 mois x 8 ans = 76 800€

La valeur du bien, suite à la décote pour occupation est donc de 200 000€ - 76 800€ = 123 200€.

Si l’acquéreur verse un bouquet de 30% de la valeur du bien soit 60 000€, alors la rente est calculée sur la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet :

Valeur retranchée : 123 200€ - 60 000€ = 63 200€

Rente viagère : 63 200€/8.61 = 7 340€/an soit 611€/mois.

Bien qu’encore marginal, le viager séduit de plus en plus d’acquéreurs et de vendeurs car il présente de nombreux avantages fiscaux. C’est un montage financier profitable pour les deux parties puisqu’il permet de préserver leur pouvoir d’achat : pour les vendeurs, c’est un complément de revenu confortable, et pour les acheteurs, c’est un achat échelonné sans taux d’intérêt.

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