BAREL IMMOBILIER actualité immobilière #32 // Marseille & Saint-Cyr-sur-Mer

Lorsque vous faites appel à un professionnel pour vendre votre bien, vous devez lier cette collaboration par le biais d’un mandat. Qu’il soit exclusif ou non, il est important d’identifier les mandants signataires dans le but d’éviter toute erreur pouvant conduire à la caducité de ce dernier. Pour cela il faut distinguer plusieurs cas possibles en lien avec le statut marital, et de la capacité à signer.

Mineur

Un mineur ne peut conclure aucun contrat autre que des opérations de la vie courante. Le mandat devra donc être conclu par son représentant légal.

Majeur et célibataire.

Vous êtes majeur, célibataire et vous avez acheté votre bien seul, le cas est simple : vous être l’unique personne à signer le mandat de vente, même si vous hébergez chez vous votre conjoint, votre ami ou un membre de votre famille.

Marié, il faut regarder le régime matrimonial et la nature du bien

Vous êtes marié, les signataires peuvent différer en fonction du régime matrimonial :

• Si les époux sont mariés sous le régime de la communauté universelle, ils sont tous deux propriétaires de l’ensemble des biens du couple. Les deux conjoints doivent apposer les signatures sur le mandat de vente.
• Si les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale (également appelée communauté réduite aux acquêts), ils sont propriétaires ensemble des biens acquis pendant le mariage, mais restent seuls propriétaires de leurs « biens propres », c’est-à-dire les biens acquis avant le mariage ou reçus par donation ou héritage postérieurement. Dans ce cas, si le bien a été acheté pendant le mariage, les deux époux doivent signer. Dans le cas contraire, l’unique propriétaire aura cette obligation.
• Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, leurs patrimoines demeurent distincts malgré leur mariage. Il faudra donc vérifier sur l’acte de propriété qui est le véritable propriétaire, qui devra signer le mandat de mandat de vente.

Attention à la spécificité de la résidence principale : l’article 215 alinéa 3 du Code civil prévoit que « Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous.» Ainsi, même sous le régime de la séparation des bien, le marié non propriétaire doit donner son consentement à la vente de la résidence principale.

Le PACS

Lorsque le logement est acquis avant la conclusion du PACS, il demeure la propriété de son acquéreur. Ainsi, si vous étiez propriétaire d’un bien immobilier avant de vous pacser, vous pouvez le vendre seul, sans l’accord ni l’intervention de votre partenaire à quelque moment de l’opération, même si le bien constitue le logement du couple ou de la famille au moment de la vente. La convention de PACS organise la vie commune des deux partenaires et ne peut soumettre au régime de l’indivision un bien personnel acquis antérieurement, les partenaires ne peuvent faire ce choix que pour des biens qu’ils acquièrent, ensemble ou non, à compter de la date du PACS (source se loger).

Plusieurs propriétaires pour un même bien

Dans le cas de l’indivision, la signature de l’ensemble des indivis est obligatoire pour que le mandat soit conforme. Des procurations peuvent être émises si certains des indivis ne peuvent physiquement signer le mandat. Seuls les actes d’administration ne requièrent que 2/3 des indivis.

Pour les usufruitiers et les nus propriétaires, la signature de chacun des parties est nécessaire. Pour rappel, l’usufruitier est la personne pleinement propriétaire du pouvoir d’utiliser le bien et d’en tirer des revenus, alors que le nu propriétaire est pleinement propriétaire de sa nue-propriété.

Le cas spécifique des personnes morales

Lorsqu’une personne morale est propriétaire d’un bien immobilier, c’est son représentant légal qui va signer le mandat.

Les signataires de mandat de vente dans la transaction immobilière ne s’improvisent pas : leur identification dépend d’un cadre juridique stricte à respecter si l’on ne veut pas rendre le contrat caduc.

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